پیشنهاد مهم شهرداری به دولت برای جهش در ساخت مسکن ، خانه های تازه ساز به چه کسانی تعلق می گیرد؟، تمرکز ساخت مسکن باید در این منطقه ها باشد - مجله دور زمین

خبرنگاران- مجید جباری: بلافاصله بعد از روی کار آمدن دوره ششم مدیریت شهری، علیرضا زاکانی شهردار تهران، بحث ساخت مسکن را در دستور کار قرار داد. برنامه ای که از جنبه های مختلف می تواند دست کم بخشی از مشکل مسکن را در کلانشهر تهران حل نماید. قرارگاه جهادی مسکن در تهران از ابتدای شروع به کارش اقداماتی را برای کاهش احتیاج به مسکن شناسایی نموده است. اقداماتی که به گفته سید مهدی راهنمایی مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران می تواند بخش عمده ای از مسائل مربوط به کمبود مسکن را برطرف کند.

سید مهدی راهنمایی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در گفت و گوی تفصیلی با خبرنگاران از راهکارها و روینمودهای مدیریت شهری برای عمل به قانون جهش مسکن گفت و آماری از نوسازی خانه های واقع در بافت فرسوده و ناکارآمد مرکز ارائه کرد.بخش نخست این گفت و گوی یک ساعته را در زیر می خوانید:

قرارگاه جهادی مسکن یکی از راهکارهای مدیریت شهری برای شناسایی ظرفیت فراوری مسکن در تهران بود که در سال 1400 از سوی علیرضا زاکانی شهردار تهران مطرح و بلافاصله قرارگاهی در این زمینه به ریاست معاون شهرساز و معماری شهرداری تهران تشکیل و دبیری این قرارگاه به سازمان نوسازی محول شد. از ابتدای تشکیل این قرارگاه، چه اقداماتی در راستای تامین کمبودهای مسکن در تهران به اجرا درآمده است؟

با توجه به مسائل و مسائلی که تهران در حوزه مسکن و اجاره بها دارد، ورود شهرداری به این حوزه ضرورت داشت. برهمین اساس، با تدبیر شهردار تهران، به حوزه مسکن ورود کردیم. شکل ورودمان هم با توجه به اهمیت آن و ضرورت هایی که در این زمینه وجود دارد، باید به شکل قرارگاهی می بود. چون می خواستیم ابزار و ملزومات مورداحتیاج را برای افراد تاثیرگذار در حوزه مسکن تهران فراهم کنیم و همه را دور یک میز بیاوریم. این کار تحت عنوان قرارگاه جهادی مسکن شروع شد. اقدام دوم این بود که ما در این قرارگاه، ظرفیت های فراوری مسکن شهر تهران را شناسایی کنیم که این کار صورت گرفت. افراد تاثیر گذار در این حوزه، مالکان بزرگ مقیاس شهر تهران محسوب می شدند. نخستین گام هم اراضی بزرگ نظامی بود که ظرفیت های خوبی برای شهر تهران به حساب می آمدند.

بلافاصله با ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، بنیاد مستضعفان و سایر نهادهای مربوطه و شرکت های دولتی، مجموعه بانک ها، اوقاف و مجموعه ها جلساتی را برگزار و روینمودهای تازه شهرداری و شهردارتهران را برایشان تشریح کردیم. در نهایت این اقدامات به حدود 420 هزار واحد تفاهم نامه منجر و این تفاهم نامه ها با مجموعه های مختلف امضا شد. خروجی این تفاهم نامه ها پروژه های ساخت مسکن شد که کار کارشناسی روی آنها انجام شده و منجر به فراوری مسکن شده است.

اتفاق مهمی دیگری که در قرارگاه جهادی مسکن افتاده، این است که ما برطرف موانع فراوری مسکن را در بخش پروانه پیش بردیم که نهایتا با تدبیر شهردارتهران و معاون شهرسازی، برای نخستین بار در 10 سال اخیر شاهد افزایش صدور پروانه ساخت در تهران بودیم و این اقدام به ویژه در بافت فرسوده حدود 62 درصد افزایش صدور پروانه را در بر داشت.

خروجی مجموعه اقدامات قرارگاه در زمینه فراوری مسکن در تهران چه بوده است؟ از سال 1400که قرارگاه جهادی شروع به کار کرد، تا کنون چند واحد مسکونی ساخته شده و یا در حال ساخت است؟

ما با 3 رویکرد موضوع مسکن را در تهران پیش می بریم. رویکرد نخست این بود که ما ظرفیت های شهرداری تهران که به لحاظ شهرسازی و فنی امکان بارگذاری مسکن داشتند را شناسایی کردیم که برنامه ریزی ها در این زمینه، روی ساخت 30 هزار مسکن تمرکز دارد. بخشی از این 30 هزار واحد کار ساختشان شروع شده و بخشی دیگر هم در مراحل مختلف درحال پیگیری است.

رویکرد دوم، ظرفیتی بود که برمبنای آن، شهرداری و سازمان نوسازی شهر تهران می توانست در قالب پروژه های مشارکتی با یک سری مجموعه ها وارد کار گردد. مدل کار هم این طور است که زمین می گردد آورده مجموعه ای که قرار است خانه بسازد؛ عوارض پروانه و بحث یاری کردن در مجوزهای لازم، برعهده شهرداری تهران است و در نهایت، سازنده بخش خصوصی هم کار ساخت را برعهده می گیرد.

رویکرد سوم اما بر موضوع تسهیل گری تمرکز دارد. به این شکل که ما به سراغ بعضی مجموعه هایی رفتیم که می توانستند با یاری ما مجورز ساخت بگیرند و مسکن فراوری نمایند. با این سه رویکرد کار قرارگاه شروع شد. سال گذشته همه پروانه هایی که در مقیاس های بزرگ صادر شد، در همین زمینه بود.

اما خروجی هایی که سال جاری خواهیم داشت شامل طرح هایی می گردد که زیرساخت هایش سال قبل فراهم شده است. بخش بزرگی از این پروژه در حال حاضر شروع شده و پیش بینی ما این است که فراوری و عرضه آنها از سال آینده اتفاق بیفتد.

جامعه هدف خانه هایی که در قالب قرارگاه جهادی مسکن ساخته می گردد، چه کسانی هستند؟ آیا جامعه هدف این خانه ها از سوی متولیان معین شده است؟

هدف اول این است که مسکن استطاعت پذیر را در شهر تهران افزایش دهیم. بسیاری از خانه های خالی تهران در پهنه شمالی شهر هستند که با هدف سرمایه گذاری خریداری شده اند. در مورد خانه های خالی ذکر این نکته مهم است که به ویژه در کلانشهرها حتما باید یک تعداد واحد خالی برای جابه جایی ها وجود داشته باشد. اما تعداد واحدهای مازاد بر این احتیاجها، همانطور که گفتم، خانه هایی هستند که بیشتر با رویکرد سرمایه گذاری خریداری شده اند. رویکرد ما فراوری مسکن استطاعت پذیر برای دهک های 3 تا 7 است. دهک های اول و دوم افرادی هستند که باید از سوی مجموعه های حمایتی حمایت ویژه بشوند. البته شهرداری تهران در این زمینه هم با مجموعه های متولی همکاری های لازم را خواهد داشت. در نهایت، شهرداری با عرضه زیاد مسکن می تواند به کمبودها یاری کند تا موانع فراوری مسکن در شهر تهران کم گردد و بتوان مسکن های استطاعت پذیر فراوری کرد. از سوی دیگر کوشش ما این است که ظرفیت های مسکن را به سمت بافت فرسوده راهنمایی کنیم.

با توجه به اهمیت نوسازی بافت های ناکارآمد و فرسوده شهر، مدیریت شهری بر نوسازی این بخش های شهر تاکید زیادی دارد. این درحالی است که تمرکز دولت ها در سال های قبل بیش از نوسازی بافت فرسوده بر توسعه شهر و ایجاد شهرها و شهرک های تازه در حریم شهر بوده و به نوعی بافت فرسوده مورد غفلت قرار گرفته است. چه موانع ومسائلی در این زمینه وجود دارد؟

لازم است در این زمینه به موضوع بسیارمهمی اشاره کنم. اگر قرار باشد در حریم شهرها، یعنی شهرهای تازهی که تازه قرار است ایجاد شوند، مسکن ساخته گردد، طبق برآودها بر اساس آخرین قیمت ها، هزینه هر متر ساخت مسکن با احتساب هزینه های زیربنایی و روبنایی (زیربنایی مثل انتقال آب، برق، گاز و شبکه فاضلاب و ... و خدمات روبنایی شامل خدمات هفت گانه مثل درمانگاه، مدرسه، مسجد، فضای ورزشی و ...) حدودا متری 45 میلیون تومان می گردد. از این 45 میلیون تومان، 25 میلیون، وظیفه دولت است. از20 میلیون دیگر هم یک بخش مربوط به مردم می گردد وبخش دیگر وظیفه مجموعه های مختلفی است که در این زمینه بر اساس قانون جهش مسکن تکلیف دارند. درواقع، پروژه هایی که در حریم شهرها بر اساس قانون جهش مسکن در دست اجرا هستند، متری 25 میلیون برای دولت هزینه دارد تا این شهرک ها شکل بگیرند. این در حالی است که در بافت فرسوده، ما خدماتی همانند مسجد، مدرسه، درمانگاه، هویت و سایر امکانات را داریم.

بنابراین از دولت می خواهیم به جای هزینه متری 25 میلیون تومان برای احداث شهرک های تازه در قالب یارانه که بازگشت هزینه هم ندارد، بیاید و تمرکزش را روی بافت فرسوده بگذارد. دولت می تواند وام مسکن را در این بافت به عددی برساند که همه مردم هزینه بازسازی خانه هایشان با وام تامین و مردم را به نوسازی واحدهایشان ترغیب کند. شهرداری که برای نوسازی یک ریال هم بابت عوارض دریافت نمی نماید؛ اگر دولت هم وام نوسازی را به نحوی افزایش دهد و پرداخت آن را تسهیل کند که همه هزینه نوسازی را پوشش دهد، هزینه هنگفتی به سود دولت است. یعنی به جای 25 میلیون تومان برای ساخت هر مترخانه، دولت می تواند وام نوسازی را بیشتر و اقساط آن را طولانی مدت کند. من معتقدم به جز تمرکز دولت در بافت فرسوده، دولت راه دیگری برای تامین 4 میلیون مسکن در کشور ندارد. مگر اینکه طبق قانون جهش مسکن، دولت تمرکزش را با شیوه ای که عنوان شد، روی بافت فرسوده (شامل سکونتگاه های غیر رسمی و بافت های ناکارآمد) بگذارد. شهر تهران در حال حاضر چند صد هزار واحد ظرفیت ساخت مسکن در بافت های ناکارآمد و فرسوده دارد. جایی که بنا بر اذعان همه متخصصان شهرسازی، نوسازی آن بسیار لازم است. بنابراین اگر بتوان دست اندرکاران بخش مسکن و مجموعه بانک ها در زمینه هزینه های شهرک هایی که تازه قرار است ساخته شوند را با ظرفت هایی که در بافت فرسوده وجود دارد، توجیه کرد، خروجی مسکن در تهران و کشور بسیار چشم گیر خواهد بود. با این کار، معضل کهنه تهران حل می گردد و آسیب پذیری بافت فرسوده در برابر بحران هایی مثل سیل و زلزله و ... هم کاهش می یابد.

به بیان دیگر، اگر بخواهیم توسعه را به سمت خارج از شهرها ببریم،عملا حرایم شهرها که به نوعی فرصت برای شهر ها به حساب می آیند، به تهدید تبدیل می شوند. حریم، فرصت بزرگ شهر است که می توان در آن به جای مسکن، پروژه های کلان، طرح های محرک توسعه و پروژه هایی با فعالیت های بزرگ مالی را پیش بینی کرد. اما بافت فرسوده تهران درحال حاضر، تهدید جدی به شمار می آید. اگر فرصت ها را به سمت بافت فرسوده راهنمایی کنیم، عملا این تهدید بزرگ را به فرصتی برای شهر و شهروندان تبدیل خواهیم کرد. می دانیم که هنوز مسائل و مسائل شهرها و شهرک های تازهی که در اطراف شهرهایی مثل تهران ایجاد شده اند به قوت خود باقی هستند. این شهرها بیشتر به شهرهای خوابگاهی تبدیل شده اند و اقتصاد پایدار برای ساکنان مهیا نیست و اقتصاد مردم از کلانشهرها و شهرهای مادر تامین می گردد.

هر چه تمرکز و فراوری مسکن را به سمت بافت های فرسوده بیاوریم، هم برای دولت بسیار مالی تر است و می توان در کوتاه مدت، نتایج خوب آن را مشاهده کرد. اگر خاطرتان باشد، در موضوع مسکن مهر در اوایل کار، با اینکه خانه ها به مردم واگذار شده بود اما چون خدمات لازم مهیا نبود، خیلی از مردم میلی برای ساکن شدن در خانه هایشان نداشتند. در بافت فرسوده این مسائل را نداریم چون همه امکانات و خدمات لازم و مورد احتیاج مردم از قبل در آنجا ایجاد شده است. بنابراین موضوعی که لازم است اینکه دولت باید تمرکزش را در ایجاد مسکن در بافت فرسوده بگذارد. بانک ها هم خیلی علاقه مند به پرداخت تسهیلات در بافت فرسوده هستند؛ چون بازگشت وام تضمین شده تر است و بازپرداخت آن ریسک کمتری برای بانک ها دارد.

آیا این موضوع (تمرکز بر احیای بافت فرسوده به جای ایجاد شهرها و شهرک های تازه) از سوی مدیریت شهری به مسئولان و متولیان مربوطه در دولت مطرح شده است؟

شهردار تهران این موضوع را با معاون اول رئیس جمهور به وسیله مکاتبه رسمی در میان گذاشته است. اگر این اتفاق بیفتد، معتقدم یک جهش و یک جهادی در بخش فراوری مسکن در بافت های فرسوده در کل کشور اتفاق خواهد افتاد.

یکی از راهکارهای تامین مسکن برای شهروندان فروش متری مسکن است. این اقدام با چه ساز و کار و رویکردی به اجرا درآمده است؟

کنار تسهیل گری در حوزه مسکن، کار ویژه ای که در حال حاضر دنبال می کنیم، بحث فروش متری مسکن است که بتوانیم این پروژه هایی که چه مالکیت آن برای شهرداری تهران است و چه طرح های مربوط به مردم و بخش خصوصی به مردم واگذار کنیم. این موضوع از سه منظر اهمیت دارد. نخست اینکه با این کار نقدینگی های خرد را به سمت فراوری مسکن راهنمایی کنیم که این اقدام می تواند در بحث کنترل تورم تاثیر گذار باشد.ساخت مسکن های استطاعت پذیر و فروش متری آن مردم را به خانه دار شدن امیدوار می نماید. از طرفی، می توان صنایع دیگر را به حوزه مسکن وارد کرد و از این طریق، علاوه بر خانه دار کردن مردم ، به اشتغال هم یاری می گردد.