سایه سنگین کرونا بر اقتصاد آمریکا؛ بازار مسکن در انتظار یک سقوط آزاد دیگر! - مجله دور زمین

جهت دریافت خدمات پتینه کاری چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگارانبازار مسکن در آمریکا به خاطر روبروه با حباب کم سابقه قیمت ملک به شدت مستعد واکنش بحرانی به هر نوع شوک بیرونی است، به طوری که اکنون اوضاع سخت اقتصادی مالکان آمریکایی وام گیرنده و همچنین مستاجرهای ناتوان از پرداخت اجاره بها تحت تاثیر رکود کرونایی، این بازار را به آستانه ترکیدن حباب قیمت کشانده است.

یک سوم از دارندگان وام مسکن در آمریکا به دلیل افت شدید درآمد در اثر تعطیلی کرونایی کسب و کارها، توان پرداخت اقساط ماهانه وام ها را از دست داده اند. در سمت مقابل، مستاجرها نیز از پرداخت اجاره بها خودداری می نمایند. پیامد این دو چالش باعث بدهکاری سنگین بازار مسکن به موسسات اقتصادی و اعتباری آمریکا در ماه های آینده می گردد که تاثیر نهایی آن آغاز موج حراج خانه های بدهکار و سقوط قیمت مسکن شبیه بحران 2008 است.

سال های 2007 و 2008 بیش از 5 میلیون خانه و آپارتمان در بازار مسکن آمریکا به دلیل بحران وام های مسکن و کاهش قیمت ناشی از ترکیدن حباب قیمتی به حراج رفت و رکود اقتصادی بزرگ به وجود آمد.قیمت مسکن در آمریکا در اواخر سال 2006 بیش از 80 درصد نسبت به 8 سال قبل از آن افزایش پیدا کرد که به خاطر این رشد قیمت شدید، شرایط آن موقع بازار مسکن آمریکا به وجود حباب در قیمت مسکن تعبیر شد. ترکیدن حباب قیمتی در سال های 2007 و 2008، تا سال ها اثر سنگین بر بخش مسکن و سایر بخش های اقتصاد آمریکا و کشورهای دیگر گذاشت.

اکنون آخرین شرایط فرایند قیمت مسکن در آمریکا بیانگر رشد شدید قیمت در سال 2019 -مشابه رشد 2006- است. میزان رشد قیمت مسکن در فاصله 2012 تا 2019 به مراتب بیشتر از رشد سایر متغیرهای اقتصادی در آمریکا بوده و از این بابت، حباب قیمتی در این بازار شکل گرفته است.کارشناس اقتصادی هشداردهنده بحران 2008 بازار مسکن آمریکا، اکنون یکبار دیگر درباره آستانه ترکیدن حباب شماره 2 مسکن -بعد از حباب سال های 2006 و 2007- هشدار داده است.

در کنار آمار بالای قربانیان ویروس کرونا، موضوع داغ خبری این روزهای خبرگزاری های دنیا چشم انداز ترسناکی است که بزرگ ترین اقتصاد دنیا با آن روبرو است. سقوط بازارهای اقتصادی، از بین رفتن بیش از 700 هزار شغل غیرکشاورزی برای اولین بار در یک دهه گذشته آن هم پیش از آغاز اثرات اقتصادی ویروس کرونا، 10 میلیون نفری که تقاضای استفاده از مزایای بیکاری نموده اند، پیش بینی بیکار شدن 47 میلیون نفر در آینده و رسیدن نرخ بیکاری به 32 درصد در اثر شیوع ویروس کرونا، پیش بینی کاهش 3/ 3 درصدی نرخ رشد اقتصادی و قرار دریافت نرخ رشد در بازه منفی و کوچک تر شدن اقتصاد تا انتهای امسال از جمله اخباری است که این روزها پیرامون اقتصاد آمریکا به سمع و نظر می رسد. در این رابطه همانند آنچه در بحران اقتصادی دنیای 2008 تجربه شد، یکی از بزرگ ترین بخش های در معرض خطر اقتصاد آمریکا، بازار مسکن عظیم این کشور است. از زمان بحران اقتصادی دنیا، سیاست های پولی تهاجمی بانک های مرکزی اقتصادهای پیشرفته، حباب های اقتصادی به شدت خطرناکی ایجاد نموده است که با نخستین رکود عمیق اقتصادی به شدت فرو خواهند پاشید، از جمله حباب بازار مسکن آمریکا.

به گزارش گروه اقتصاد بین الملل روزنامه دنیای اقتصاد هر چند سال گذشته اقتصاددانان شانسی میانه را برای بروز رکود در اقتصاد آمریکا طی سال 2020 قائل بودند، اما با شیوع ویروس کرونا جدید موسوم به کووید-19 و تبدیل آمریکا به آلوده ترین نقطه دنیا، به نظر می رسد وقوع رکود در اقتصاد این کشور حتمی باشد. اقتصاد آمریکا که تا ژوئن سال گذشته طولانی ترین دوره رونق اقتصادی تاریخ خود را تجربه کرد (بیش از یک دهه پس از بحران اقتصادی دنیای)، به تدریج نشانه های متعددی از وقوع رکود در آن نمایان شد (همانند آنچه در سال های پیش از بحران 2008 رخ داد). بنابراین شیوع ویروس کرونا با پیامدهای اقتصادی وخیمش، چون تیر خلاصی خواهد بود برای اقتصاد به چالش خورده این کشور. در این رابطه اقتصاددان جوانی که بحران اقتصادی 2008 را در تارنمای شخصی خود پیش بینی نموده و درخصوص آن هشدار داده بود و توسط روزنامه تایمز لندن شناخته شد، این بار از احتمال وقوع رکود عمیق در اقتصاد آمریکا و انفجار حباب مسکن آمریکا به دنبال شیوع ویروس کرونا می نویسد.

جِسی کُلُمبو، تحلیلگر مشهور رسانه های اقتصادی است که مطالبش در مجموع پلت فرم های مجازی ماهانه نزدیک به 10 میلیون بازدیدنماینده دارد، به تازگی یادداشتی تحلیلی از او با عنوان حباب مسکن 2 آمریکا در تارنمای گروه رسانه ای فوربس آمریکا به چاپ رسیده است. او در این یادداشت می نویسد: معتقدم با رکود اقتصاد آمریکا که به نظر می رسد در آستانه آن قرار داریم، حباب بازار مسکن به انفجار خواهد رسید. همانند سایر حباب هایی که من تا به امروز رصد نموده ام، حباب مسکن شماره 2 آمریکا در نتیجه سیاست های پولی به شدت تحریکی و تهاجمی یک دهه اخیر فدرال رزرو - بانک مرکزی آمریکا - بوده است؛ به ویژه سیاست نرخ بهره صفر و سیاست تسهیل مقداری.

با نگاه به بحران های تاریخی در می یابیم که وقوع رکود بزرگ عمدتا به خاطر فروپاشی حباب مسکن در اواسط دهه 2000 میلادی بود و آسیب هایی که برای نظام اقتصادی و بانکی آمریکا ایجاد کرد. به عنوان درمانی سریع برای سرانجام دادن به این رکود و قرار دریافت مجدد اقتصاد در جهت رونق، فدرال رزرو به سادگی تصمیم گرفت سیاست متورم سازی قیمت های مسکن را پیش گیرد. بر اساس آمارهای شاخص کیس-شیلر قیمت مسکن ملی آمریکا، قیمت ها در بازار مسکن نسبت به کف 2012 خود حدود 60 درصد افزایش یافته است. همانند سایر رونق های اقتصادی به طور مصنوعی ایجاد شده، حباب مسکن 2 آمریکا شتاب بیشتری نسبت به رشد قیمت سایر دارایی ها داشته است؛ ا ز جمله نرخ تورم، اجاره بها و دستمزدها. این شرایطی است که دقیقا در حباب مسکن قبلی (2008) نیز رخ داد و به نظر می رسد همچون حباب قبلی، ترکیدن آن اجتناب ناپذیر است.

به علاوه نظیر حباب مسکن منتهی به 2008، تمام انواع عوامل سوء در شکل گیری حباب مسکن 2 نیز نقش داشته اند، هرچند این عوامل با موارد بحران قبلی مشابهت یکسان ندارند، تاریخ تکرار نمی گردد بلکه هم قافیه می گردد. از جمله این عوامل می توان به اقدام ابر-مهمان پذیران شرکت اینترنتی ایر بی ان بی، پلت فرم آمریکایی اجاره آنلاین و موقت خانه، اشاره نمود که با استفاده از وام هایی کم بهره، تعداد زیادی از املاک را برای توسعه فعالیت های اجاره ای خود خریداری کردند. با شیوع ویروس کرونا و کاهش تقاضای اجاره اما این ابر-مهمان پذیران مقروض به شدت در معرض خطر قرار گرفته اند. این شرایط نابسامان بازار مسکن آمریکا در حالی است که گزارش های ناخوشایندی از شرایط نامطمئن بازار نیروی کار منتشر می گردد. براساس تازه ترین برآورد فدرال رزرو، شیوع ویروس کرونا در مجموع ممکن است منجر به بیکار شدن 47 میلیون نفر در آمریکا گردد و نرخ بیکاری به رکورد 32 درصدی برسد. با این ارقام دیگر رکود اقتصادی معنا نمی یابد، باید به انتظار سقوط اقتصادی آمریکا نشست.

بسته سیاستی-حمایتی

با شکل گیری موج جدیدی از وام گیرندگان مسکنی که انتظار می رود پرداختی های ماهانه خود را به تعویق بیندازند، سیاست گذاران کوشش می نمایند قدم هایی برای حمایت از ارائه دهندگان اعتبارات بردارند و آنها را متوجه این واقعیت سازند که ممکن است مجبور شوند معیارهای سختگیرانه تری را برای احراز صلاحیت احتیاجمندان به یاری معین نمایند. به گزارش بلومبرگ درخواست ها برای مماشات با آسیب های ناشی از ویروس کرونا، با تصویب بسته تشویقی 2/ 2 هزار میلیارد (تریلیون) دلاری که هفته گذشته در کنگره آمریکا نهایی شد، شدت گرفته است. بر اساس طرحی که قانون گذاران تصویب نموده اند مالکانی که از اثرات اقتصادی ویرانگر ویروس کرونا آسیب می بینند می توانند پرداخت های ماهانه اقساط خود را به تعویق بیندازند. از طرفی بر اساس این طرح، اعتباردهندگان مجاز نیستند برای اطلاع از صحت شرایط وام گیرندگان از آنها درخواست مدرک نمایند. البته مشتریان باید برای صحت ادعای خود شواهدی داشته باشند. بر این اساس در صورت ارائه شواهدی مبنی بر آسیب دیدگی اقتصادی ناشی از ویروس کرونا، خانوار وام گیرنده می توانند پرداخت اقساط خود را تا 60 روز عقب بیندازند، دوره ای که تا چهاربار به مدت 30 روز امکان تمدید دارد. برای وام گیرندگان تجاری نیز مدت این تخفیف حداقل 30 روز است که تا 60 روز می تواند تمدید گردد.

با توجه به احتاقتصادی که پیرامون سردرگمی، مجادله و سوءاستفاده ناشی از به تعلیق درآمدن پرداختی های ماهانه وجود دارد، موسسات کوشش می نمایند این موضوع را شفاف سازند که تخفیفات تنها برای کسانی است که واقعا به آن احتیاج دارند. به گفته بعضی منابع آگاه، مقامات اداره اقتصادی مسکن فدرال و دپارتمان مسکن و توسعه شهری از جمله کسانی هستند که مذاکرات پیرامون اینکه آیا احتیاج است دستورالعملی برای معین واجدین شرایط ارائه گردد یا خیر را پیش می برند. رافائل ویلیامز، سخنگوی اداره اقتصادی مسکن فدرال در این رابطه می گوید سازمانش طرحی که دولت به تصویب رساند را اینگونه تفسیر می نماید که تنها مشتریانی که شغل یا درآمد خود را از دست داده اند، می توانند پرداخت اقساط خود را به تعویق بیندازند.

بر اساس گزارش این سازمان تا تاریخ اول آوریل (13 فروردین) حدود 300 هزار وام گیرنده از دو شرکت دولتی انجمن وام مسکن ملی فدرال (فانیه مائه) و شرکت وام مسکن خانه فدرال (فِرِدیه مَک) درخواست به تعویق انداختن پرداخت اقساط کردند. با توجه به اینکه در دو هفته اخیر حدود 10 میلیون نیروی کار متقاضی استفاده از مزایای بیکاری شده اند، انتظار می رود این رقم بیش از اینها بالا رود، در حالی که معین نیست بحران ویروس کرونا تا کی ادامه خواهد یافت. مارک زندی، اقتصاددان ارشد بخش تحلیلی موسسه اعتبارسنجی مودیز در این خصوص می گوید: در صورتی که تعطیلی اقتصاد آمریکا تا تابستان (اول ژوئن/ 12 خرداد) ادامه یابد، حدود 30 درصد از وام گیرندگان مسکن این کشور - معادل 15 میلیون خانوار - ممکن است اقساط خود را پرداخت ننمایند. در این شرایط بیشترین آسیب متوجه اعتباردهندگان غیربانکی خواهد بود و احتمال ورشکستگی های گسترده وجود دارد.

در حالی که عمده تسهیلات طرح به تصویب رسیده مربوط به مالکان خانه می گردد، اما ملاحظاتی نیز برای اجاره نشینانی که نمی توانند از پس اجاره بها برآیند در نظر گرفته شده است. بر این اساس برای مالکانی که اجاره بهای مستاجران به مشکل خورده را در شرایط کنونی نمی گیرند، تعویق اقساط وام مسکن آنها تضمین می گردد. به علاوه از موسسات مسکن خواسته شده از ابزارهای موجود برای یاری نقدی و کوپنی به مستاجران استفاده نمایند.